代建江湖，谁主沉浮？| 新地产
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视觉 | 刘玉娇
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责编 | 韩玮烨
睿观察：代建真的还香吗？恐怕事实远比想象残酷。在地产代建企业竞争格局逐步形成中，潜在的风险依然不容忽视。代建行业真正价值的体现是在于项目运营能够专业以及品牌能力的体现，也是所有的代建人未来面临的最重要的课题。
最近两 年，地产代建的风挺大的。
在行情好的时候，没什么传统房企能看到上代建这点“小钱”，但今时不同往日，行业大规模出险，代建业务瞬间成了传统房企眼中的香饽饽。2022年房企年报出炉，代建的两位老前辈绿城和建业分别交出了27.7%和50.1%毛利率的成绩，属实让一众房企看着眼馋不已。
但代建真的还香吗？恐怕事实远比想象残酷。
一是上哪找靠谱的资产？毕竟赚钱的项目不至于找代建；二是能否做到带资进组？事实是需要代建的项目往往缺的不是能力，而是资金；三是自身是否有品牌溢价？毕竟无论手艺多好最终还是要看市场买不买单；四是代建真的还能赚钱吗？大部分民营房企为了养活队伍，代建费率已经内卷到了1%。
代建的前景不可谓不广阔，但是还真不意味着谁都可以通过这个市场“起死回生”。
地产代建市场概览
首先看一组数据，从2010年一直到2021年，整个房地产代建新签约的建筑面积统计表。在2010年的时候只有300万方，一直到2012年的时候已经达到了1378万方。紧接着到2017年的时候，更是达到了3868万方，2021年这个数据已经来到了1.02亿方。
通过这组数据能发现在这些将近11年的时间里，中国房地产的代建市场，当年的新签约合约的项目数量以及建筑面积的年复合增速均超过了24%。
预计到2025年国内代建这个潜在的市场面积有望增加至9.1亿平米，其中商业代建市场规模将由2020年的3.5亿平方米增长至6.2亿平方米，当年新签的代建合同建筑面积有望延续增长，预计到2025年将达到2.3亿平方米在这里面商业代建的占比将达到66%。也能发现2020年Top100后的中小房企销售面积在8.16亿平米，是当年代建规模的十余倍，意味着就超过将近7亿平米的待建增量空间有待进一步的挖掘，未来的空间非常巨大。
在代建市场广阔前景的吸引下，品牌房企纷沓而至，代建行业竞争也日益加剧。
在2010年的时候，随着绿城成立子公司，专注于代建业务，当年代建市场的份额占比仅有0.1%。紧接着在2013年，万科小股操盘开启了股权式的代建，当年的代建市场份额也仅有1.3%。之后在2014年朗诗涉足代建。2015年，首先是建业集团开启了新蓝海战略，中原建业成立，同一年绿城开始剥离代建业务，成立了绿城管理集团。随着这些公司的成立以及发展，当年代建的市场份额也是达到了2%。
随着蓝光涉足代建，以及金地、雅居乐，分别成立了金地管理、雅居乐房管，从而专注于代建业务。在2020年代建行业内的大型代建公司已经有了将近30多家。到了2021年，国内代建的渗透率其实还没有达到5%，相比于欧美国家30%左右的一个发展水平，仍有很大的一个提升空间。
乐观估计国内的代建市场每年可以达到2万到3万亿方，可谓前景非常广阔。近三年随着商品房市场处在一个低速增长的态势， 但2015年以来代建的参与者快速扩容，将近40多家的房企参与进代建业务，前景虽然美好，但是竞争也在逐步地加剧。
地产代建企业竞争格局
目前地产代建企业的竞争格局是在代建商业模式各种创新的背后，逐步的折射出对于金融服务的巨大需求。在开发管理之外，委托方资金的需求，盘活资产的诉求逐步地在增多。
提供金融服务的商业代建模式是行业未来发展的一个重要趋势，这个趋势对于中小房企来讲，主要体现在资源的赋能，也就是基于服务于房地产开发商的一个企业定位，传统的招拍挂获取土地的途径受限，需要赋能外部资源借力参与。
而对于金融机构来讲，它的资产处置，也就是房地产企业代偿债务的规模目前已经达到了1.8万亿，承接全国性、地方性AMC的机构业务或是未来的一个方向，业务也需要一些专门的匹配。首先通过中小房企参与公开市场的竞拍，这个方面就需要引入资金方，从提供拿地后的开发管理服务，延伸到拿地前的金融服务，从而参与公开市场的竞拍，为委托方资源赋能。而不良资产的处置主要是依托自身专业能力与信用背书，协同金融机构提供结构化的金融方案，并结合开发管理服务，盘活不良资产。
整体来看，目前地产代建企业的竞争格局可以分为五大类，第一大类是头部玩家，绿城管理、中原建业、金地管理。第二大类是央企玩家，包括华润、保利、华侨城、招商以及万科。第三大类是介入比较早，而且有各自的成熟的模式，可以称为老玩家，包括朗诗、蓝城。第四大类是随着市场的发展，竞争格局的加剧，陆陆续续的有一些新玩家也在入局地产代建，包括旭辉、龙湖、新世界以及中南地产。第五大类是受到企业本身的发展，阶段性的有一些暂离玩家，如雅居乐、蓝光、绿地以及阳光城。
当然在地产行业高光发展的光环下，潜在的风险不容忽视。首先在激烈的竞争的格局下以及高光的发展的环境下，很多行业都背负转型的压力。第二点是从业人员要有打工者的心态，要有乙方心态，尤其是从原来的地产行业转型之后，如果心态不得以及时的扭转，很多业务的开展就会受限，正如同绿城管理CEO李军所说，做代建就如同开了个餐馆，一个好的餐馆不能只烧一种菜，要懂得满足所有客人的需求。第三个，这个行业其实是没有情怀可言，只靠数字说话。第四个守业比创业更难，代建行业真正价值的体现是在于项目运营能够专业以及品牌能力的体现，也是所有的代建人未来面临的最重要的课题。
从另外一个层面上来看，目前代建行业的竞争格局已经非常的激烈，除了绿城、金地、中原建业，头部的代建房企有一定竞争优势之外，大部分房企在获取代建业务上已经面临着很大难度。一些新入的代建行业的品牌房企，甚至宁可超低的代建代管费率来获取代建项目。当然核心诉求只是为了保住或者维系公司的开发建设管理团队，毕竟目前的市场环境下，自主投资和开发建设项目会面临更大的风险。但是从代建市场的真实情况来说，就纯代建类似于施工的这种项目的竞争已经异常的激烈。
因此对于代建方而言，核心竞争优势或许还在于能否同步解决项目建设所需的资金。不管是直接为项目提供融资或融资方面的担保，或者是引入投资机构输入资金，这种解决资金的能力，甚至比代建能力来的更为重要。从目前的地产投资业务情况来看，对于品牌房企的代建类项目，尤其是暴雷房企和各类的投资机构的纾困或不良地产的项目，提供资金的最大的障碍就在于代建方本身无法作为融资主体或者为项目这些融资提供担保。
相比之下，品牌房企对于城投公司、城投平台托底拿地和保交楼项目的代建业务，可能会有更多的业务切入的空间。比如在融资方面，既可以考虑城投平台信用作为基础的资金投放，又可以按照传统地产抵押的融资的思路进行处理。
那代建业务会不会成为大多数民营房企的一个主业？目前最主要的影响还是在于收益规模方面。当前部分品牌的民营房企，以超低价格承接代建业务，只是为了在市场低潮期养住团队。整个代建市场仍然主要是由大型的全国性的房企和具有较强品牌影响力的区域性的房企所主导的，其中央企背景下的房企占据了代建市场绝大多数的份额。
即便如此，内卷费率的代建时代已经到来，要靠代建作为新的业务增长点，哪有那么简单。
